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直击业绩会|碧桂园:穿越周期

来源:原创 编辑:admin 时间:2022-07-30 18:19
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3月30日,碧桂园集团(下称“碧桂园”)在线召开了2021年业绩会。

业绩会开始的前5天,碧桂园和农业银行广东分行签署了400亿元的战略合作协议,包括200亿元的并购和租赁住房业务以及200亿元个人住房按揭贷款业务。

这不是碧桂园今年获得的第一笔并购贷。

3月初,招商银行授予了碧桂园150亿元并购融资额度,这是自2021年末监管层提及支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目以来,并购贷首次惠及民营房企。

如果将时间轴拉长,会看到更多碧桂园在融资端的动作,即便这是在融资收紧、资金链紧张的当下。一个行业共识在于:资金会更加聚焦优质房企。

过去几年,凭借着对财务的审慎性和经营效率的重视,以及对规模扩张的合理把控,这家龙头房企“稳健”的标签烙印愈加深刻。

几年内功修炼下,碧桂园筑起的安全边际正在被看到且认可。

“黑铁时代”刷屏之下,建业集团董事长胡葆森坦言,“对很多已经‘躺平’的房企而言现在可能连黑铁时代也不是了,当然对于像碧桂园、龙湖、保利这些优秀的企业来讲,现在至少还处于白银时代。”

这是当前最为优质的民营房企之一。

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毛利率会重新向上

作为行业风向标,外界对于碧桂园的关注除了其各项数据指标外,还有在行业阵痛之际,这家龙头房企要如何穿越周期,腾博游戏在线入口

总裁莫斌在开场中回顾,过去一年是地产行业波动最大的一年,但他相信“2022年,房地产依然是社会经济支柱产业之一,在目前‘三稳’方向的指导前提下,政策、融资、信贷都将得到边际的改善”。

莫斌介绍了碧桂园如何穿越周期,“公司在做全周期竞争力提升的同时,也将集团考核做了相应调整:前期市场上升,碧桂园以销售额作为考核目标;市场平稳阶段,则考核现金流回款,当前市场下行时期,则以可动用资金作为考核目标。以此来牵引各个区域、项目在安全边际下做好工作。”

“目前的状态是开源节流、保现金流、保‘三道红线’,做正确的事情和确定性的事情。正确的事情包括做有现金流的利润。确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。”莫斌如是说。

2021年,碧桂园实现营收5230.6亿元,同比增长13%。期间,公司毛利927.8亿元,对应毛利率17.7%,相较去年同期下降4.1个百分点;净利409.8亿元,公司股东应占核心净利润269.3亿元。

对于毛利率的变动,首席财务官兼副总裁伍碧君解释称,2017年、2018年的高价地进入结转,以及去年下半年销售恶化,市场出现甩货现象,售价不及预期,两方面原因叠加所致。这一情况正在得到改善,伍碧君透露,碧桂园2020年和2021年上半年新增土储的利润空间较为理想,已售部分毛利率达到20%,她预判“行业调整期结束后碧桂园的毛利率将重新向上”。

销售方面,2021年碧桂园权益物业销售额5022亿元,其中一二线占比32%,三四线占比68%,权益回款率达90%,连续6年保持在90%以上的高位。这一比例还在上涨,2022年前2个月,碧桂园共实现权益销售回款金额约656.8亿元,权益回款率超95%,回款率进一步提升。

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货值6500亿以上

与此同时,城市深耕策略正在奏效。

2021年,碧桂园在苏州、东莞、惠州、佛山、郑州、西安6个城市权益销售额超过百亿,包括韶关、云浮、阳江等在内的13个城市的市占率超过20%;梅州、清远、茂名等55个城市的市占率在10%?20%之间。

今年以来,受疫情影响多地推盘节奏受限。碧桂园常务副总裁程光煜表示,目前碧桂园有约200个售楼处处于关闭状态,约占整体在手货值20%多。他坦言,这一情况会影响碧桂园3月的销售数据,但对全年的影响有限。

全年在不考虑新增投资的情况下,碧桂园权益可售货值不低于6500亿元,预计目标去化率在70%以上。

土储方面,2021年碧桂园新增项目333个,权益地价1416亿元,权益占比高达87%。分城市能级来看,一二线占比34%;三四线占比66%。

截至2021年底,碧桂园已获取的权益可售资源为14846亿元,其中一二线权益可售资源6984亿元,占比47%;三四线可售资源7862亿元。加上3365亿元的潜在权益可售资源,权益可售资源合计18211亿元,预计可维持该公司3年左右的销售需求。

房企发展过程中,有些企业会面临着着一二线还是三四线的选择,但碧桂园却是均衡布局的策略,尤其是去年以来,其在集中供地城市频有斩获,9个城市拿下16幅地块,对此市场也对碧桂园投资策略有了重新认识。

莫斌在发布会上表示“中国城镇化空间依旧广阔”。他说,2008年中国城镇化率为45.68%,2021年这一数字达到64.72%,社科院预测中国城镇化率的高峰将在75%-80%,因此“十四五”期间城镇化进程依然会高速推进。

程光煜补充道,“碧桂园坚持均衡布局策略,根据市场情况和经营空间而动,不做预设和限定。”他举例称,一二线和三四线各有所长,一二线的毛利水平、货值周转相对高些,三四线的地货比、经营效率、年化回报更有优势。今年会聚焦确定性市场,均衡布局,适度提高城市能级。

何为确定性市场,程光煜也给出了答案:城市群、经济人口强、供应关系良好的封闭式市场。

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30个收并购项目已谈妥

接连获得金融机构的并购贷支持,也让市场好奇碧桂园今年在收并购市场的动作。

程光煜坦言,去年下半年市场开始波动再加上行业的分化,使得市场上收并购机会在增多,未来收并购占比增多,会加大收并购部署。

据其透露,去年四季度碧桂园开始对现有项目或者合作项目进行相应的收并购安排,大概与10多个合作方就80多个项目进行了沟通,目前已经对其中的35个项目完成了收并购安排,未来还有30个左右也基本谈妥。“这段时间碧桂园还是聚焦在合作或者是相关的市场上,全新的项目会根据市场机会呈现的情况,再进行相应的沟通”。

除此之外,程光煜还提到,目前银行与AMC公司手头有一些好的收并购标的也在接洽,公司会做细致的尽调安排,对其中的资产包或者资产包内感兴趣的资产进行洽谈。

财务管控上,截至去年底,碧桂园总借贷从2020年末的3264.85亿元下降至3179.2亿元,报告期内公司共有可动用现金余额1813亿元,其中现金及现金等价物1469.54亿元,受限制现金约343.46亿元,对应现金短债比2.3倍,净负债率约45.4%,同比下降10.2个百分点;加权平均借贷成本较上年底下降36个基点至5.2%。

莫斌在会上表示,截至2022年3月30日,年内公司已无境内到期债券,仅在9月及11月有两笔可回售公司债,共计40亿元。境外方面,仅7月份有一笔7亿美元优先票据。其透露“公司已提前做好还款计划安排,并根据市场情况考虑再融资等安排,进一步调整负债结构”。

记者 孙婉秋

编辑 左宇

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